Alles wat je moet weten over de woonlening

De meeste mensen die een woning kopen beschikken over onvoldoende eigen spaargeld om de aankoop te financieren, en gaan daarom een lening aan bij een financiële instelling, meestal een bank. De bank leent je dan een som geld die je gespreid in de tijd binnen een bepaalde termijn moet terugbetalen, vermeerderd met de intresten. 

Je kan of mag doorgaans slechts een deel van de totale kostprijs lenen. De quotiteit is de verhouding tussen het bedrag van de lening en de waarde van de woning. Bij meeste banken is de quotiteit in regel beperkt tot 70, 75 of 80% van de verkoopwaarde van de woning.

Hypotheekkosten

Het afsluiten van een woonkrediet brengt kosten met zich mee. Zo zijn er de kosten die je aan de bank moet betalen, maar ook kosten die de notaris aanrekent voor de opmaak van de kredietakte. 

• Bankkosten

De bank vraagt geld om het dossier te openen en de woning te laten schatten. Deze dossier- en schattingskosten verschillen van bank tot bank en moet je ook betalen als je uiteindelijk niet in zee gaat met de bank. Sommige banken aanvaarden zonder schatting het aankoopbedrag vermeld op de onderhandse verkoopovereenkomst. 

• Notariskosten

De notaris moet je betalen voor het verlijden van de akte van de lening. Dit zijn de leningaktekosten. Deze kosten zijn afhankelijk van de prijs van de woning en van het bedrag dat je leent. Daarnaast moet je ook het ereloon van de notaris betalen.

• Fiscale kosten

Daarnaast zijn er fiscale kosten zoals het recht op hypotheekvestiging. Elke hypotheek moet worden ingeschreven in het bevoegde hypotheekkantoor, in het register van de hypotheekbewaarder. Dit is de hypothecaire inschrijving en dient te gebeuren aan de hand van een notariële akte. Op die akte moet registratiebelasting worden betaald, dit is het recht op hypotheekvestiging. Je betaalt 1% registratierechten op het bedrag van de lening waarvoor een hypothecaire inschrijving wordt genomen. Een hypothecaire inschrijving wordt altijd genomen voor een periode van 30 jaar, ongeacht de looptijd van de lening. 
 

Rentevoet

Als je een hypothecaire lening aangaat bij de bank, moet je intrest of rente betalen op het ontleende bedrag. Dit bedrag wordt uitgedrukt in de vorm van een percentage. Je kan kiezen voor een vaste of variabele rentevoet (intrestvoet).

• Vaste rentevoet

De rente blijft gedurende de hele looptijd van de lening dezelfde. Rentestijgingen kunnen je niet treffen, maar je kan ook niet profiteren van rentedalingen. Veel mensen kiezen voor de zekerheid van een vaste rentevoet, zeker als de rente laag staat. 

• Variabele rentevoet

De rente wordt na een bepaalde periode herzien. De nieuwe rente kan stijgen of dalen, afhankelijk van de renteontwikkeling op de markt. Dit is dus niet zonder risico. De wetgever houdt dit echter binnen de perken: alle leningscontracten moeten melding maken van een maximale en minimale rentevoet.
 

Looptijd

Een woonlening sluit je af voor een bepaalde periode. Dit is de looptijd van de lening. Dit kan gaan van 5 tot 30 of zelfs 40 jaar. De meeste ontleners kiezen voor een looptijd van 20 jaar. Hoe langer de looptijd, hoe kleiner de maandelijkse afbetaling.

Er zijn ook banken die een ‘veranderlijke looptijd’ hanteren. Afhankelijk van de evolutie van de intrestvoeten op de markt, verhogen of verlagen ze de duur van de afbetaling. Als de intrestvoeten dalen blijft het maandelijks bedrag gelijk, maar wordt de looptijd ingekort. Stijgen de intrestvoeten, dan blijft het maandelijks bedrag gelijk, maar wordt de looptijd verlengd.
 

Afbetaling

Er bestaan verschillende manier om je lening af te betalen.

• Vaste maandelijkse afbetalingen (mensualiteiten)

Je betaalt gedurende de hele looptijd van de lening maandelijks hetzelfde bedrag terug. Het betaalde bedrag bestaat voor een deel uit kapitaalaflossing en voor een deel uit intrest. Het deel van de intresten is bij aanvang van de lening heel groot, maar neemt daarna af. Het deel van de kapitaalsaflossingen neemt toe. In het begin van de looptijd betaal je dus vooral intrest, terwijl je naar het einde toe vooral kapitaal aflost.

• Gelijke kapitaalsaflossing

Je betaalt elke maand een vast gedeelte van het ontleende bedrag terug, vermeerderd met de intresten van het nog niet afgelost kapitaal. Aangezien het nog af te betalen kapitaal maand na maand afneemt, vermindert ook het aandeel intresten. Je moet dus iedere maand minder geld betalen.

Er zijn nog andere afbetalingsmogelijkheden, zoals gemengde levensverzekering, beleggingsfonds, ... Informeer je steeds goed op voorhand.
 

Hypotheek

Om zeker te zijn dat je het geleende geld terugbetaalt, zal de bank de woning bezwaren met een hypotheek. De bank neemt dus een hypotheek op je woning. Dit betekent dat de bank bij wanbetaling het recht heeft om de woning te verkopen en zo te recupereren wat je nog verschuldigd bent aan de bank.

Het bedrag waarvoor de hypotheek wordt genomen, is meestal gelijk aan de som die je leent, verhoogd met 10% plus drie jaar rente. Door deze verhoging zijn ook kosten bij eventuele betalingsmoeilijkheden (bv. procedurekosten, gerechtskosten, …) gewaarborgd. 

Betaal je de lening niet terug zoals afgesproken, dan mag de bank de woning openbaar laten verkopen. Met de opbrengst hiervan wordt dan de uitstaande schuld gezuiverd. Maar het is niet zo dat de bank je huis gaat verkopen bij het minste probleem. De bank zal altijd eerst proberen om een minnelijke schikking te komen.
 

Hypothecaire volmacht

Soms kan de bank ook genoegen nemen met een volmacht om een hypotheek te vestigen. Dat is dan een hypothecaire volmacht of hypothecair mandaat. In dit geval geef je als ontlener een volmacht of mandaat aan de bank om op gelijk welk ogenblik een hypotheek te nemen op je woning. 

De kosten voor een hypothecaire volmacht zijn een stuk lager dan voor een hypotheek De volmacht wordt namelijk niet ingeschreven in het hypotheekkantoor. Daardoor hoef je geen inschrijvingskosten en ereloon van de hypotheekbewaarder te betalen. Ook het ereloon van de notaris en de aktekosten zijn in dit geval een stuk lager. 
 

Schuldsaldoverzekering

Bij de meeste banken wordt het afsluiten van een schuldsaldoverzekering verplicht bij het afsluiten van een woonlening. Deze verzekering beschermt je bij het afbetalen van je woonlening in geval van overlijden. Stel dat je komt te overlijden op het moment dat je lening nog loopt, dan zal de verzekeringsmaatschappij het nog niet afbetaald bedrag aan de bank betalen. Je erfgenamen moeten dan de lening niet overnemen.
 

Wederbeleggingsvergoeding

Betaal je je woonlening geheel of gedeeltelijk vervroegd terug, dan moet je hiervoor een wederbeleggingsvergoeding betalen aan de bank. De reden hiervoor is hoofdzakelijk economisch. De onbelegde geldmiddelen betekenen voor de bank immers een niet voorzien verlies van inkomsten. De bank moet voor het vervroegd terugbetaald bedrag een nieuwe belegging zoeken om haar werkmiddelen productief te maken. 

Dit rendementsverlies wordt daarom gecompenseerd door het betalen van de wederbeleggingsvergoeding. Deze vergoeding is wettelijk beperkt tot drie maanden intrest op het terugbetaalde gedeelte. Sommige banken zien wel af van deze wederbeleggingsvergoeding.
 

Tip!
Wil je een woonlening afsluiten, ga dan zeker langs bij verschillende banken. Er zijn veel formules en tarieven mogelijk, dus het loont wel de moeite om te vergelijken. De vastgoedmakelaar is op de hoogte van alle kosten die komen kijken bij de aankoop van een woning en kan je ook advies geven bij het afsluiten van een woonlening. Onderteken in elk geval nooit iets dat je niet begrijpt. 

Lees ook
Hoeveel kan ik lenen om een huis te kopen?
Goedkoop lenen dankzij Vlaams Woningfonds
Rentesubsidie vervangt renteloos renovatiekrediet
Geen lening, geen verkoop? Dit kan met de opschortende voorwaarde